법무법인 일로 청량리 분사무소 정구승 변호사의 임차권등기명령 승소사례에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.     

사건의 개요

의뢰인이 임차한 전세집의 임대인이 임대기간이 종료되었음에도 전세금을 반환하지 않아 대응을 사안입니다. 

[관련조문] 

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) 

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.

제3조의2(보증금의 회수) 

① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 

제3조의3(임차권등기명령) 

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

주택임대차보호법 시행령 

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 

1. 서울특별시: 5천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원

4. 그 밖의 지역: 2천500만원

변호사의 조력 

의뢰인은 동대문구 소재 대학교에 재학 중인 학생으로, 전세 계약으로 자취방 계약을 하였습니다. 그러나 임대인은 임대 기간이 지나도 전세보증금을 반환하지 않았고, 오히려 건물을 매각하려는 상황이었습니다. 전세보증금이 최우선변제금을 초과하였기 때문에 점유 여부와 관계 없이 대항력을 유지하기 위하여는 임차권등기명령이 필요한 상황이었습니다.  

일로 변호사는 일단 임차권등기명령을 신청하기 위한 자료 확보를 조력하면서, 임대인과의 협상에 나섰습니다. 임대인이 순순히 임대보증금을 지급한다면 시간과 비용이 많이 소요되는 소송 절차보다 간명하기 때문입니다. 그러나 임대인은 건물을 매각하면 주겠다는 말 뿐이었습니다. 

일로 변호사는 냉정하게 상황을 파악했습니다. 임대인이 희망하는 대로 건물 매각이 이루어진다고 하더라도, 임차인들에게 최우선변제 및 저당권자(금융기관)들에 대한 변제 이후에도 금원을 회수할 수 있는지 여부, 임대차 계약 관계를 전제로 매각이 이루어질 가능성이 있는지 등 다양한 요소를 검토하였습니다. 만약 건물 매각대금이 이를 상회하거나 매수인이 임대차 계약 관계를 양수한다면, 건물 매각에 방해 요소가 될 수 있는 임차권 등기명령을 강행할 필요성이 낮기 때문입니다.  

그러나 일로 변호사들의 판단에 따른다면 해당 건물은 그만한 매각대금을 받아낼 가능성이 낮아 보였고, 의뢰인도 점유를 계속하기 어려웠기 때문에 신속하게 소송을 제기하였습니다.

결론

의뢰인은 의뢰를 맡긴지 4개월, 상대방과 협상 종결 이후 소송에 나선지 3개월이 채 되기 전에 임차권등기명령을 받을 수 있었습니다.

다양한 분야의 법률 실무 경험을 토대로 쌓아온 전략을 바탕으로, 여러 케이스에 대처할 수 있는 변호사들이 함께하고 있습니다. 법무법인 일로는 의뢰인의 상황을 객관적으로 파악하며 최상의 결과를 위해 노력할 것입니다.