전세 계약 목적물에 대한 강제경매 개시, 본격적인 배당 절차 진행 전 보증금 반환 소송 승소 사례

사건의 개요

의뢰인은 임대인과 보증금 2억 원의 전세 임대차계약을 체결한 뒤, 보증금 지급 및 전입신고를 마친 후 거주를 시작했습니다.

그러던 어느 날, 전세 임대차계약을 체결한 목적물에 대하여 강제경매 절차가 개시되었다는 사실을 전해듣게 되었습니다.

임대인은 강제경매 개시 후에도 의뢰인에게 '별 문제 없을 것이니 걱정하지 말라'는 식으로 이야기했으나, 의뢰인이 직접 경매기록과 등기부를 확인한 결과 임대차계약 당시 임대인이 알려주지 않았던 선순위 권리 및 채무 관계가 존재하는 상황이었습니다.

이대로 경매 진행 시 보증금 전액 회수가 어려울 가능성이 높은 상황이었기 때문에 의뢰인은 곧바로 임대인에게 경매 절차에서의 배당 요구 및 계약 해지 의사, 보증금 반환 요청을 통보하였습니다.

그러나 임대인이 이에 응하지 않자 결국 의뢰인은 임대차보증금 반환 소송 법률 자문을 위하여 법무법인 일로를 내방해주셨습니다.

법무법인 일로의 조력

본 사건은 임대차계약 체결 당시 임대인 측에서 목적물에 아무 문제 없다는 식으로 계약 체결을 유도했으나, 실제로 해당 목적물에는 하나의 호실을 두 개의 실로 나누는 불법 대수선이 이루어진 상태였습니다.

또한 나눠진 목적물에는 또 다른 임차인이 의뢰인보다 앞서 임차권등기를 마친 상태였습니다.

당시 주택의 시세가 기존에 선순위 권리를 행사하던 임차인과 의뢰인의 보증금을 다 합한 것보다 낮았기 때문에, 경매가 진행된다면 의뢰인은 보증금 전액 회수 가능성이 낮아질 수밖에 없었습니다.

법무법인 일로의 변호인단은 우선 의뢰인이 제공한 자료들 및 경매기록과 등기부를 확인, 의뢰인이 전입신고를 통해 대항력을 취득한 시점과 기존 임차인의 임차권등기 자료, 강제 경매 기록, 임대인에게 계약 해지를 통보한 기록들을 검토했습니다.

임대차계약의 경우 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약이지만, 임대인은 불법 대수선 사실, 기존 임차인의 임차권등기 등 계약 과정에 영향을 미칠 수 있는 요소들을 고지하지 않고, 강제경매가 시작된 이후에도 채무관계를 숨기려 하는 등의 행위가 있었습니다.

이에 법무법인 일로 변호인단은 이를 바탕으로 계약을 유지하기 어려울 정도로 당사자 사이의 신뢰관계가 훼손되었다는 점을 강조하여 임대차보증금 반환 청구를 이끌어내는 전략을 수립했습니다.

결과

법무법인 일로의 변호인단은 재판 단계에서 ① 의뢰인이 경매절차에서 배당요구를 하며 임대차계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 의사를 표시한 시점에서 계약이 종료되었다는 점 ② 임대인이 반복적으로 중요한 사실을 미고지하거나 사실을 숨기는 등 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴된 점을 들어 임대인에게 임대차보증금 반환을 요구했습니다.

이에 법원에서는 법무법인 일로의 청구를 받아들여 임대인에게 '2억 원의 임대차보증금을 의뢰인에게 반환하라'는 판결을 선고했습니다.

본 사건은 임대인이 목적물의 불법 건축물 여부와 선순위 권리를 가진 임차인이 이미 있다는 사실, 그리고 강제경매 직전까지 본인의 채무 관계에 대한 정보를 은닉한 사안으로, 임대인의 기망행위로 임대차계약이 체결된 목적물이 강제경매에 넘어갔을 때 배당 결과가 나오기 전 보증금 반환에 대한 권원을 먼저 확보할 수 있는지의 여부가 쟁점이었습니다.

만약 강제경매 절차 진행을 통한 배당이 진행되었다면 의뢰인은 임대차계약 체결 당시 지급했던 보증금 2억원의 일부만을 받는 손해를 감수해야 할 수도 있었습니다.

그러나 다행히도 법무법인 일로의 변호인단의 조력을 통하여 임대차계약에 대한 신뢰관계 파탄을 주장, 보증금 반환 판결을 받아내는 것으로 전액 회수를 위한 집행권원을 확보할 수 있었습니다.